如何避免房屋被赎回(Foreclosure)
[转自美国房产经纪人林君蓮博客]
1.如果您发现自己未能准时每月供楼供款并已落后，您应该马上联络您的银行，贷款机构，并且一定要同一个叫做"Loan Mitigation"(援和贷款部门)，专门打理的负责人联络上。2.打开所有关部门的信件如银行，贷款机构，若收到他们的留言，应马上回复，避免把事情搞得更糟。
3.未能及时交供楼款一两次可挽回，但次数越多，补救及追上的机会就越难， 所以，越早同贷款银行机构沟通越好。
4.如果您的贷款计划是关于重新调整您的利率, 您应马上及时联络上您的贷款机构(Lender)。
5.把自己的经济收入数据列出清单，分析来决定您自己是否会有麻烦继续供楼， 如有，可如实及早同Lender(贷款及银行机构)商量对策。
6.把自己的各方面经济情形仔细分析后，您可扪心自问自己究竟是要可以有能力供楼下去，还是提早卖出去。
7.您自己要清楚明白，就是要做Foreclosure还会有根据您的具体情形而定的有选择，要知道Lender(贷方)是不想做收回您的房屋这一步，因为一旦收回您的房子，对他们来说，只有增加他们的费用及麻烦。
8.可联络HUD(Housing and Urban Development)，政府批准的住宅部门的顾问咨询，作为第三者代表您同银行借贷机构谈判。
9.或者可以找第二份半工或兼职， 或可以买出的您的多余的车，反正，看有什么方法可增加您的收入。
10.避免不明不白的交出不同的费用for Foreclosure，您可咨询律师，政府的HUD部门或者有知识而又有经验的房地产经纪人，一定要弄清楚每一个程序。
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The Foreclosure Process——根据借出贷款的借方(Lender)和各州政府的法律，Foreclosure有的需要几个月的时间，有的需要一年或半年的时间，现简单讲述主要的程序步骤如下:
1. 借方(Lender)或者为借方服务的公司将会书面提醒您每个月供款不准时，通常16天之后，他们会联络你，并鼓励你准时付款并补交应交的款项。
2. 借方一个月之后都没有收到供款，那么Collection(催债)公司将开始运作，如果几个月之后供款仍是拖延的话，借方也许会提出一个或几个计划，你可从数个中择其一可行，切实符合您的需要的供款计划。
3. 通常3至4个月无力支付供款，借方会开始进行Foreclosure Process，同时借方会准备接受一些可变通的work out plan。
4. 如果Foreclosure部门成功的话，借方将会成为这物业的房主，您将会收到Eviction(收回财产)通知，具体会写明什么时候您要搬出去，那么这房产将会出售。
Working it out——大多数借方将会提出"forbearance program"(抑制节制)贷方的各项金融经济开支，这也许包括如下:
1.A Repayment Plan——尽可能多样化的计划。允许您有缓冲的空间，让您的现金周转有余地，例如您突然需要紧急医疗或需要一笔钱修理车，借方或许增加在您的next two or three payments。如果您一时失去工作，借方总会尽量想方设法，then put you on a repayment plan。
2.Loan Modification-这个选择权是给予那些不能付得起repayment计划的贷方，就如他们拥有多方面的欠债项目，而总的收入又减少等诸如此类的较严重的问题。In these cases,方所借的款项/数目都会作一个适当的调整，如可以降低些许利率。那么, 供款就可以变得有能力付出。Kevin 回复于 9月9日 12:05 -
Foreclosure (丧失抵押品赎回权)，这是中文解释，下面我们一直都会用FORECLOSURE这英文字眼。如果阁下您就如大多数屋主一样，您的Mortgage (抵押契据)供屋费用是每月最大一笔开销支出，这是很重要的，如果您停止准时交供屋费用，您会失去您的住宅，包括您曾投资在里面的头款，以及所有花在住宅上以及有关联的一切，而且还会破坏您的信用分数在几年以上。
FORCLOSURE是法律上一个程序，由于您无法缴交您需供屋的费用，且由您的银行或借出贷款的(Lender)公司暂取回拥有权，这会减少您的房屋价值，您借银行的钱，包括迟交费用，法律费都包括您所欠的款项上，银行借钱贷方可以"deficiency judgment" (理由不充足的审判裁决)来反对您，如果贷方出资人成功，您就可能失去住宅，您还会被要求补偿借款与卖出的房子的差额。
Foreclosure and deficiency judgment这两样是会成为您的信用写照，使您的信用有污点，在您以后的数年内，使到另外的银行出资人借钱给您有风险，困难阻力大。
Act Fast——当您发现有问题时，如交不了供款，您要快些同银行联络，您可能有多些选择，或者可以挽救您的住宅及信用分数，请记住，银行(Lender)并不想拥有您的房子，他们只想挣您的利息，他们只想他们借出的钱能还给他们。
Kevin 回复于 9月9日 11:19