美国房地产价格趋势以及应对策略(五)
[转自如山博客]
在美国房地产价格趋势以及应对策略(一)中介绍了全美房地产市场概况以及我对全美房地产市场趋势的看法.
在美国房地产价格趋势以及应对策略(二)中谈了什么时候和什么地方的美国房地产最值得买入以及买房的决定因素和机会成本.
接上两篇美国房地产价格趋势以及应对策略(三)和美国房地产价格趋势以及应对策略(四)继续谈一下我自己对于美国房地产的对策
5. 我自己的对策
5-c）建新房子与新房价格底部的判断
根据我们当地MLS的资料反应，当地房地产到七月份Pending sale 比上一年增加40%，我认为主要是受REO房和$8,000 买家Credit的影响。但是价格中位数（Median means half sold for more, half sold for less, 也就是将数据排序后，位置在最中间的数值。即将数据分成两部分，一半大于该数值，另一半小于该数值。） 下降14%。而在我所建的房子的区，我知道中上价格的新房子下降约20%。
那我为什么依然在建新房子呢？原因有：
- 一，建筑成本比高峰期降低15%到20%（材料和劳务费都减）；
- 二，我手上有低成本developing而来的土地；
- 三，我从2006年开始不再贷建筑款，只用现金和Credit line 里面的钱去做建筑；
- 四，周围很多建筑商破产（大的小的都用），市场上新建房子供应减少很快。
- 五，单单卖掉subdivision发展来的土地也还能赚钱，但是，一来要降低很多才能卖出，二来建好的房子附加了我的劳动，所以利润也加大。
- 六，土地没有带来任何现金流，但是新房要是不在我想要的价格卖出，我还可以收回出租。
有人说，要是市场价格跌破你的建筑成本怎么办？说实在，我不担心在我这个区会出现这种情况。就算出现这种状况我也不怕。因为：一，我没有建筑贷款，要是缺钱，亏本卖掉我依然能收回部分现金；二，要是跌破了我的成本（请注意，我的地不是市场价买进来，是低成本developing来的），就是跌破了底价。只要我资金顶得住，我就可以拿来出租，不必贱卖。
为什么我说跌破建筑成本就是跌破了底价年？有一位网友提到他那里在一个还在发展中的城市，有3千sf，2年新的房子二十几万可以买到。我认为已经跌破底价，买入没什么风险，只要能出租并维持正的现金流。
房地产的价格或者市场主要由三大因素影响。判断当地的房地产是否过热或者到底也可以从这三方面去考虑。就是：
- 一，购买能力（affordability）,就是看当地居民的收入能否支持这些房价。对于这一点，一般人很难去调查和计算。这时候你就可以从贷款市场的变动来分析。比如说利息降低，首期付款要求低，银行容易放贷，那么就是affordability增加，对房价的支持力升高。
- 二，租房与买房的支出比较（alternative living arrangement），就是单独从经济上考虑，同样的房子是租房还是买房花的钱多。假如出租房的钱比买房（每月贷款的支出）还要高，人们很快就会选择买而不是租，只待信贷市场有所松动，房价马上就回升到合理水平。也就是那个地方的房价已经见底。
- 三，重新建同样的房子的费用与市场上现有的房子的价格比较（replacement cost method）。假如现在在市场上买到的都低于重新建的成本，那么在价格回升之前是不可能有发展商或者建筑商再建房的，所以这个也是一个判断房子（尤其是新房子）是否已经跌破底部的重要指标。
5-d）出租房与转手买卖的调整和转换
我常常将新建房子与旧出租房转换。例如，将原来的出租房卖掉，将新建筑好的房子出租。为什么呢？主要是从税务考虑。因为建好就卖，当年就要付Ordinary business income税，而建好出租超过一年，我只需要付Long term capital gain（现在是15%）。这两者的税率差对我的影响有多大呢？对高利润的物业，就算卖出价一年后下降15%对我来说还不过是even（跟马上卖出扣除税差收回的钱一样）。所以，一些高利润的物业要不是做1031 Exchange，就是出租超过一年再卖。