购买被银行回收房产的策略

　　目前美国房地产市场上多了一些银行拥有的,叫Bank Owned的房子,有一些叫Pre-Foreclosure的房子, 还有一些在未到银行收购之前For Quick Sale的房子,都是以低于市价3至5万出现在房市上。而且,现在的房市竞争大而又很微妙的变化,因银行收购的房子,它通常操作的方法,以开低价来吸引买家。例如, 在Fairfax County的20年新的Town House3层3房2.5浴,政府2008年的Tax alue是$328,000,但开价上市却是$299,000。然后10天之后降价$245,000，这是一个很吸引人的价位,能在Fairfax County Zip Code22032购到$245,000的Town House,您要出手快, 而在2006年之前是$385,000的价位,购买这些房子, 需要找到一位可信赖、既有胆识又有能力知识,懂得如何对付银行的要求及繁琐手续的专业经纪人,在旁边一步一步地帮助您从开始寻找、对比、看房、Offer、议价、Ratify，为了即刻拍版,事不宜迟place offer抢头啖汤，排队先，当然银行也不是慈善之家,他收到您的第一offer,银行还想收到几个offer,让您们买家互相竞争,令到银行得到预想的价位,“鹬蚌相争, 渔翁得利”。

　　同银行打交道的几个重点如下:

•  1.有经验的专业经纪,通常先做好价格分析，简称CMA(市场竞争分析)，了解银行开的价位是否合理? 
•  2.查阅这房子是什么时候建的? 经过多少个Owners?上一手屋主是什么时候买的?研究各类的详细数据。
•  3.估价装修。
•  4. 除了正常的买卖Contract外,还有银行的Standard条约。我们会向我们的客户解释清楚每一要点,是否有期限,陷阱,或有条件。作为银行,它的特别条约是维护他们的利益的。所以您要衡量是否可以接受,还是条件太过苛刻。
•  5.如果我是您的经纪人, 我代表我的客户的最大利益,就算银行讲明,我不会给您这些或那些,但是，我们仍然会尽力同银行灵活议价力争,我会反复再要求,用英文讲:“I am sorry，But can I,May I ask……”把您的要求重复要求多遍。有时，银行会让步。当然,您要会用适当字眼来表达。

    记住:问，好过不问，不问白不问，我每次屡试屡爽。有时需软硬兼施一下；有时需重提一下自己的好条件。如我的客户有strong的经济能力，pay20%down，以此换得银行的一些让步，当然还有很多细节。