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美国房屋拍卖会的故事二 看错房

转自如山博客

(二)看错房

  话说当年某个星期四下午,在兜兜转转行程两百多英里,“看”过二十几个房屋之后,来到最后一站-A市。A市离我家有45分钟的车程,是本州中心城市稍偏的卫星城。我原先设定,所购买的物业以离我家不超过半小时的车程为限。但现在是房地产市场热火朝天之时,那里的房屋都是不容易买但容易卖。所以也不能要求太多了。

  言归正传。当下翻开地图册Thomas Guide(当时我还没有GPS),对照找到最后一个要看的房屋。把车停在街边,对着目标房,做起评估来。屋顶看来蛮新,A-。 窗口是乙烯窗口(Vinyl window),A-。外墙是杉木(Cedar siding),A-.。前院整齐, B+。3房2厅,1.75个洗手间。房屋建于1959年。整个街坊(Neighborhood), B+.。整个城市,B。总体评分,A- 到B+之间。资料显示该房子第一按揭欠款11万多,第二按揭欠款8万多,再加罚款,销售的相关税和佣金,必须卖22万以上才能平帐。而该房产在当时的市场只能卖 20万。换句话说,已经不可能放到市场上去卖了。现在是第一按揭(lender)拿去拍卖,根据本州的foreclosure法,一旦拍卖完成,第二按揭自动消失。已经有开拍价 $120,350。看来明天被取消的可能性不大。金额又在我的能力范围。不错,列入我的明天竞投单中。

  二十几个房屋全部看完。一看表,五点不到,好,打道回府。

  次日早晨八点,到网上与打电话查一遍更新。自己列的房屋清单或是延期(Postpone),或是完成取消 (Off),已经被减掉了一半。十点开拍,Caller先读取消和延期的房屋。如此一来,我清单上的房屋,只剩下四间。

  好了,开始竞投。我身上只有15万,高于此价都与我无关。前面三间都因为别人出价高于我的最高设定价,或竞投高于我所带来的钱而放弃。

  当轮到拍卖最后一间,也就是我在A市看过的那间时,只剩下连我在内三个人竞投。我心中暗喜,这回有戏。人少一般机会大。开拍$120,350。终于,我以$148,300 获得。比我预先设定的最高价格$150,000 还低一点。已经三个星期没买到货了。带着胜利者的欣喜,我接受竞争对手的祝贺。当他们问我关于正常市场价与装修预算的看法时,我胸有成竹地回答,装修少于1万,卖出价20万。

  根据本州的法律,从房子被拍卖的当天起人,原业主有权在被拍卖的屋停留到第20天。

  在第21天,星期六,我前往收楼。

  到得屋前,看到房屋周围收拾的干干净净。经验告诉我,外面看起来好的房屋,通常里面也不会差。看来我买到一个最少装修成本的房了。装修费用可能不用超过5千 ,卖出20万,扣除成本,利润3万多。两个月内完成一次资金周转,回报20%。再看那房号,是xx18。“18” 不就是“实发”吗,好兆头。看来这回想不发都难。我心里正美滋滋地一边盘算着一边朝大门走去。

  “Hi!”,突然开门出来一位中年女士。呵,他们还没搬走?
  “Hi!”。 我也应一声。
  “你找谁?”

  开门见山, “我们公司在x月x日投得这个房子。我们公司是新业主,今天派我来收楼。” 我一副公事公办,其实所谓“公司”就是我一个人设立的公司。以公司名义万一有不愉快事情发生,不要直接冲我个人来。

  “什么?你在说什么?” 。

  装得倒挺象。不过这我见得多。  

  “从你们房子被foreclosure拍卖那天开始,到今天是第 21天,根据本州的法律,你们现在已经是非法占据”。我不紧不慢,先占领法律制高点。这也是经历多次炼就的本领。

  “foreclosure?不可能!我们的房子不会被foreclosure!你一定是搞错了”。这说法我也听得多。不管它,我继续“公事公办”下去。

  “我理解,我理解。我们公司比较灵活,如果你们搬迁有什么困难,尽管提出”。我一副宽宏大量。她不再说什么,转身叫她丈夫出来。

  “你有什么文件证明这房子现在属于你们的吗?” 她丈夫很冷静地问。

  “这当然有”。我有备而来,递过Trustee’s Deed。

  他很仔细地读起来。“这上面被拍卖的人名不是我们”。

  “这。。。。”我一时还没反应过来。

  “这上面的被拍卖房屋的地址也不是我们的地址”。

  “你这不是xx18吗?”我抬头再看那房号,没错呀。

  “房号是一样。不过我们的是33rd Ave S,而你文件上面写的是33rd Place S。那是前面一条街”。

  “这。。。”。我刚才还振振有辞,这时哑口无言,满脸尴尬。狠不得有个洞钻进去。我赶紧道歉。灰溜溜转身就跑。

  来到33rd Place S,找到同样的房号xx18。一看,傻了眼了。前院布满黑莓(Blackberry) 。垃圾到处都是。屋顶看来最多还有3年。 窗口是单层玻璃-。外墙是T1 Eleven, 很多地方被毁坏。光是从外面看,就起码要花3万。这“8”(发),只能是发梦的“发”了。看这情景,还不知道里面是不是做毒品的。

  这屋想不要也不成了。赶紧向邻居打听一下背景再说。

  “我是你隔壁的新业主。我在Foreclosure拍卖上买入该房屋。请问您知道关于这个房屋的什么吗?” 这回用“我”比较有利。

  一听是新业主。两夫妇眉开眼笑,趋前跟我紧紧握手。

  “谢谢你,谢谢你”。他们齐声说道。知道有人来收拾残局了。只有这时候,我才找回一丝“英雄”的感觉。

  “知道,知道。他们搬走已经半年。听说里面地下室漏水,不知修好了没有”。

  好在还不是毒品屋。

  在当年的市场,想不亏损卖掉是不可能啦。只有做简单的装修,租出去再说吧。当时的贷款利率很低。所以租金回报还不错。可以守。

  故事后记:这样守了三年多,终于在去年年头卖掉。帐上反映营利1.5万。可是整体房地产市场已经上升了 20%多。假如再把 “机会成本” 考虑进去的话。那么亏损是无疑了。不过,生意都是有盈有亏。这样想倒也无所谓了。主要分别是看你是否盈大于亏和大多少。

  听完这个买的房不是看的房这么乌龙的故事以后,假如有人告诉你,有比这更乌龙的,就是居然有业主不知道自己房被拍卖,你信不信呢?我可以负责任地告诉你:有!真有!请看故事(三)乌龙的业主还是乌龙的律师?

Kevin 发表于 11月18日 11:57
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