美国房地产价格趋势以及应对策略(六)

 [转自如山博客]

在美国房地产价格趋势以及应对策略(一)中介绍了全美房地产市场概况以及我对全美房地产市场趋势的看法.
在美国房地产价格趋势以及应对策略(二)中谈了什么时候和什么地方的美国房地产最值得买入以及买房的决定因素和机会成本.
在美国房地产价格趋势以及应对策略(三),美国房地产价格趋势以及应对策略(四)和美国房地产价格趋势以及应对策略(五)中谈了我自己对于美国房地产的对策

6.怎么用好现金这个“王”

大家都知道“现金是王（Cash is king）”这句话，特别是现在全美处于通货紧缩的时期。但是，怎样才能显示现金是“王”呢？那现金就睡在那里像懒猫一样等待，一直到通缩期过去可不是“王”；而到外面跟大家一块排队抢东西，例如抢房，那也不是“王”。王就要有王的样子。我自己的宗旨是什么时候都不“抢”。就算是房地产最热门的时候。因为什么东西一到多人抢，价格就到了市场价了。无论在拍卖上还是在MLS上，我已经经历过很多这样的例子。例如一个价值50万的房子，开价（bid价或者MLS上面要价）20万。就吸引了很多的注意力，最后竞投到的价格就一点都不便宜。有一本书叫《How to Sell your Home in 5 Days》(by William G. Effros) ，教的就是这一招。叫你要卖房子时，将价值50万的房子登广告开价20万到25万，一定会吸引很多买家，并且最终一定会以市场价卖出。我的观察和体会是，使用这一招的屡试不爽。

你要是有“王”在手去抢什么呀？要是只用现金买，又不贷款的话，你的“王”不是用完一次就没了吗？想想我们生活中的例子，几个男生同时喜欢上同一位女生，大家一块“抢”。最后“抱得美人归”的那位赢了吗？就算那位得胜者本身条件很好，恐怕也是被“抢”的那位从此就是“王”了。

可能有人要问，那你说怎么办呢？只有尽量挖掘和看别人没看到的潜在价值。这种机会有多常见？非常常见。因为除Condo（包括Townhouse）以外，差不多每个物业都有其独特性，也就是给你判断的空间（因为Condo和Townhouse都可以比较隔壁同样size的unite卖出多少钱就可以确定）。有哪些例子是看别人没看到的？例如，一个四间房而只有一个洗手间的house，你看到有地方可以加一个洗手间，这就全部提高它的价值。还有更复杂一点，一个SFH，但是整个区已经改Zoning为Duplex甚至更多，你有机会在旁边建多一套。这些只是例子。我常常是买下没人要的房子从而增加它的价值。这个利润有时可能很大。也许有人说，在些例子都要太多经验。其实不是，需要学习倒是真的。再说一个真实的例子：有一次在Foreclosure拍卖上，大家都去bid那些看起来利润空间很大的房子。我不参加那些竞投，因为我知道不可能低价拿到。我去bid一个开价13万的房子，而我认为简单装修一下它值25万。结果没有一个人跟我bid，我就One dollar over拿下。旁边就有人等着要从我手上买过去。最后21万卖给他。时间30天（买进和卖出）。为什么那个人等在旁边而不去拍卖？他没现金。他告诉我他跟踪这个房子很长了，来到拍卖场就是想看谁买下然后从他手上便宜点买过去。这种例子经常发生。这种时候的现金才是真正的“王”。买Short sale，买REO都一样，找到有潜在价值而又没人抢的就可以发挥King的作用了。

我自己的原则是永远不买市场价的物业（看错的除外）。即使在房地产最热的时候也是这个原则。在目前我们当地这个市场下，没有40%以上的discount我不会买。

想有君临天下的“王”者之风，必须靠发挥自己的能力努力打拼出来，要不然就是软弱无能一事无成的“阿斗”式的“王”。

7.财富就在你身旁

怎么样可以做到对你的目标市场熟悉?怎样才能对一个物业的价值作出快速的判断？一定要Focus，这一点我以前也谈过。就是选定你附近的City甚至是Neighborhood, 反复调查、研究、比较。为什么是附近？只有这样你才有充足的时间和机会去了解当地的经济状况，业主变动情况，哪一类的物业卖出什么价钱，放在市场上多少天，租房的都是些什么人，他们开什么车、附近的学校、治安等等。住在大城市中心的或者很好的Neighborhood周围可能机会不多，你就可以选附近的。 这就是为什么我只买从我家出发，开车不超过30分钟的范围。就这个范围现在每个星期Foreclosure schedule sale 约300（整个County 约400），在MLS上我设定的目标物业，每星期新出来20几个。我看到的 Good deal已经多到我买不完了，我还需要或者还会开车几个小时去别的陌生区去买吗？

还有一点想给初次接触房地产的网友一个忠告：买外地的投资房一定要做充分的Home work，并且要有陪上比买你附近的投资房更多的时间和精力的准备，假如你想做好的话。别指望那么简单买完去一两趟，其它就等着收钱了。房地产之所以说是Local性，从另外一点来说，就是因为不像股票，外地都很容易操作。

有人说做房地产一定要到财经中心、经济中心或者政治中心的城市去做才能赚钱。我说，房地产做得好的，哪里都可以赚钱，什么时候都可以赚钱；做得不好，无论在哪里做，无论何时做都可能亏本。在房地产热的前几年，我碰到太多做flipping的亏本，旧的离开，新的又来，照样亏损而去。而现在，我们区是一个下降的市场，我同样看到行家在赚钱。

“山不在高，有仙则名。水不在深，有龙则灵”（先不说我自己，以免“自吹”）。大家知道在投坛上有一位老行家，住在不到二万人口的“城市”。可是他开发的土地差不多200 个lot，他拥有的出租unities近100个。他那里是政治、文化、金融中心？或者大城市附近？都不是。是美国中部的一个小地方。我牢牢记住8年前我上“商业房地产”课的老师（一个大房地产发展商的CEO）的话：在房地产行业里，你要是达到了专家的水平，无论你在何处，也无论你在何地（指的是民主自由和法律健全的国家），你都能赚好钱（make good money）。

大家听过一个卖掉自己有金矿的物业出去寻找金矿的故事吗？说的是在美国掀起淘金热时，田纳西州有一位秘鲁移民，变卖了他拥有6公顷山林的居住地，前往西部寻找金矿。在他花费完所有家底，没有找到任何东西的5年后，重返田纳西。这才发现，原来" h- V" X& ^6 a% s) b被他卖掉的那个物业就是座金矿。如今这座金矿 仍在开采，它就是美国有名的门罗金矿（Monroe gold）。这个故事的道理是明显的。朋友们，别舍近求远了，财富就在你的身边，只要你努力就可得到。不要指望听别人说那里那里最好，跑过去就投资，就开始祈祷它升值。再说一遍，要是你做足功夫，哪里都可以赚到钱；要是你没做足功夫，哪里都可能会丢钱。不要试图想跑去某个地方买房子就比在当地赚钱更容易。

8. 成为房地产专家必经的三重境界

靠运气或者听别人的一次意见就可以成为一个行家里手是不符合实际的想法。学习是必要而且重要，但不是一次就可以完成。而是要不停尝试，Practice。多问为什么，多做独立思考。在不断的实践和学习中完善自己。当你到了一定的程度，成为房地产“专家”时，你就会发现，原来Good deal到处都是，金矿就在你的脚下，不必舍近求远。怎样才能到达这种境界呢？我想用近代中国著名学者王国维在《人间词话》中的一段话来说（请注意，下面说的不是找对象或情人：-P）：

“古今之成大事业、大学问者，必经过三种境界。“昨夜西风凋碧树，独上高楼，望尽天涯路”，此第一境也。“衣带渐宽终不悔，为伊消得人憔悴”，此第二境也。“众里寻他千百度，回头蓦见，那人正在灯火阑珊处”，此第三境也。

第一境是面对房地产（物业）一筹莫展，心中惆怅万分；第二境是艰苦而又执着地学习和摸索；第三境是经过不停的实践和学习，最后翻然醒悟，获得它的真谛。“金睛火眼”一看，原来身边就有无数的Good deal。也是说，不要指望不经过努力一下就能达到第三境的高度。