美国住房价格前景要看隐性住房库存

美国住房销量和在建住房数量双双上升，但现在就判断这是住房价格拐点还为时过早，住房价格前景要看隐性住房库存。

综合外电8月26日报道，住房销量和在建住房数量双双上升，住房价格上涨还会遥不可及吗？要解答这个问题首先得确定，在住房所有者应对违约、薪酬下降及失业问题之际，有多少住房会流转到市场上来。这种隐性住房库存将对住房价格造成新的下行压力。

目前来看，数据显示住房价格正在企稳。25日公布的数据显示，标准普尔(S&P)/Case-Shiller 20座大城市住房价格指数较上年同期下滑15.4%，好于经济学家们预期的降幅16.4%。该指数较5月份上升1.5%，5月份较前月升幅为0.5%，为2006年夏季以来首次出现连续两个月回升。住房价格企稳被认为是确保金融市场完全复苏及消费者财富停止缩水的必要条件。

但该指数的共同开发者、经济学家Robert Shiller在25日关于住房价格的标准普尔电话会议中警告称，现在就判断这是拐点还为时过早。

其中的一大原因是，有数百万房主希望出售住房但目前因价格过低而按兵不动。触底迹象可能会推动他们进入市场。若住房库存不断增加，潜在买主就不会急于接受报价或参与竞标。只有买主们认为住房供应有限时，住房价格才能开始走强。

显然，自春季以来，需求是回升了，因住房价格更加实惠，且政府推出了面向首次住房买家的□税政策。7月份成屋销量强劲增长7.2%。

但待售成屋存量上升7.3%，至409万套。库存空置指标仍为9.4个月，尽管较08年冬季下降，但仍远高于5或6个月左右的正常水平。而且供应可能会继续不断增加。

Insight Economics的Steven Wood称，似乎存在大量的可供出售的隐性住房库存，这是由于住房所有者在卖房问题上犹豫不决和金融机构暂时未将已止赎住房推向市场造成的。

已止赎住房的确是主要的库存问题。美国抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)称，第二季度有72万套住房开始进入止赎程序。巴克莱(Barclays Capital)预计进入止赎程序的住房数量将在2010年年中最高达到115万套。

只要失业率上升，住房止赎案就会增加。手头现金紧张的住房所有者不按时交付抵押贷款，进而导致违约率和止赎进一步增加。

目前有1,450万人失业，1,520万个住房所有者的抵押贷款已超过了自身住房价值，身处这两大不幸人群交集中的住房所有者对抵押贷款违约的冲动可能是最大的。

First American CoreLogic的Mark Fleming称，在过去，若一个人没有工作但有住房权益，可以将住房卖了，搬到别的地方找新工作；但现在是另外一种形势，房子卖不掉，没法搬家去找新工作。Fleming称，因此，人们可能感到无能为力，只能选择违约来摆脱抵押贷款这座大山。之后这些进入止赎程序的住房将导致住房库存增加，对于房价前景不利。